L'achat d'un appartement neuf ou ancien à Montpellier

La ville de Montpellier, huitième ville française en termes de population, possède de multiples atouts qui font d'elle une métropole très attractive pour investir dans l'immobilier, mais aussi pour s'y installer et y vivre sous le soleil enchanteur du Languedoc-Roussillon, à proximité immédiate des plages de la Méditerranée. Chaque année, Montpellier voit ainsi sa population augmenter, sous l'effet, notamment, de la volonté de nombreux étudiants de choisir Montpellier comme lieu de résidence à l'issue de leurs études dans la préfecture de l'Hérault, grande ville universitaire.

En dépit de cette attractivité retrouvée, le prix de l'immobilier dans Montpellier reste inférieur à celui rencontré dans les villes françaises équivalentes, ce qui laisse donc de belles opportunités avant de voir les prix augmenter pour rattraper progressivement ceux pratiqués dans des villes comme Nantes, Bordeaux ou Strasbourg. Il semble donc que ce soit encore le bon moment pour acquérir un appartement dans l'ancien ou investir dans l'achat d'un appartement neuf à Montpellier dans de bonnes conditions.

L'offre immobilière dans l'ancien à Montpellier

Le centre-ville de Montpellier

Si vous franchissez les portes d'une agence immobilière ou consultez des sites internet à la recherche d'annonces pour un appartement à vendre dans le centre historique de la ville de Montpellier, il y a de fortes chances pour que vous trouviez essentiellement des offres concernant le marché de l'ancien. Même s'il existe quelques projets de construction de logements neufs autour de la gare Saint-Roch, la prédominance des biens immobiliers anciens dans le centre-ville est totalement logique et similaire à la situation observée dans le coeur urbain toutes les grandes métropoles françaises.

Dans un quartier historique comme celui de l'Ecusson, ou aux abords de l'emblématique Place de la Comédie, qui sont des emplacements très prisés et demandés, il faut compter un prix moyen au m² aux alentours de 4 000 € par m², avec pour illustration concrète l'exemple de la vente d'un appartement ancien composé de 2 pièces pour une surface de 38 m² au prix de 150 000 €.

Pour trouver des prix inférieurs tout en restant à proximité du centre-ville de Montpellier, il est préférable de se diriger vers le quartier des Beaux-Arts ou celui de Faubourg-Boutonnet, dans lesquels il est possible de trouver des appartements anciens aux environs de 3 500 €/m², sachant que l'offre disponible concerne essentiellement les logements de petites et moyennes surfaces (studio ou appartement de 2 à 3 pièces).

Dans le cadre d'un investissement, passant par la location du bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence ou par vos propres moyens, il faut tenir compte du fort de taux rotation et, par conséquent, de l'éventuelle vacance qui caractérise le marché locatif des appartements anciens de type studio 1 pièce dans le centre de Montpellier. Pour s'assurer de maintenir votre logement occupé, il vous faudra donc entretenir correctement cet appartement et pratiquer des loyers inférieurs à ceux des appartements neufs ou très récents, facteurs essentiels pour espérer une rentabilité, avant imposition, autour de 6 %.

Les quartiers aux prix moins élevés

Pour accéder à des appartements anciens à des prix inférieurs à 3 000 €/m², il faut prendre la direction de l'est de Montpellier, vers le quartier Port-Marianne. Ce secteur compte des milliers de logements construits depuis les années 1990, principalement en résidence, auxquels s'ajoutent de très nombreux programmes de logements neufs déjà en commercialisation ou en projet, dont la livraison sera effective dans les prochains trimestres. Cette profusion offre de belles opportunités, dans un quartier recherché par les familles et les jeunes cadres en raison des nombreux commerces, transports, écoles et services facilement accessibles.

Pour investir, il est donc conseillé de tenir compte de cette composante démographique en favorisant l'achat d'un appartement ancien, certes, mais d'une surface et d'un nombre de pièces suffisant pour correspondre à une demande locative familiale. De plus, les appartements de 3 ou 4 pièces permettent de payer beaucoup moins cher au m² que pour un studio ou un 2 pièces, tout comme ceux situés au premier étage ou au rez-de-chaussée, dont les prix de vente sont légèrement inférieurs.

Enfin, pour les budgets plus serrés, les quartiers de l'ouest et du sud de Montpellier, comme celui de Croix d'Argent, permettent encore de trouver des prix plus abordables, proches des 2 500 €/m², avec comme souvent lors de l'achat d'un appartement ancien, l'obligation d'engager des travaux de rénovation ou d'isolation pour répondre aux normes actuelles et ne pas subir une facture énergétique disproportionnée.

Les aides financières pour l'achat d'un appartement ancien

En France, les diverses incitations fiscales et mesures pour l'accession à la propriété concernent essentiellement le secteur des programmes de logements neufs destinés à la location (loi Pinel). Cependant, dans le cas de l'achat d'un logement ancien pour y établir sa résidence principale, l'acheteur peut bénéficier de conditions favorables au niveau du prêt venant financer cette acquisition immobilière :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : venant en complément du prêt principal, le montant du PTZ est dépendant du type de logement (appartement neuf ou ancien) et de la ville dans laquelle est située la future résidence principale. Il sera donc différent entre un achat dans Montpellier intra-muros à Aiguelongue et une acquisition dans la ville voisine de Castelnau-le-Lez.
• Le prêt conventionné : accordé sans conditions de ressources, il présente généralement des taux supérieurs aux prêts immobiliers classiques, mais ouvre des droits à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Le prêt à l'accession sociale : soumis à des conditions de ressources, ce dernier ouvre des droits à l'APL. Il n'est pas compatible avec l'achat d'un appartement neuf ou ancien destiné à la location ni avec l'achat d'une résidence secondaire.

L'offre pléthorique de logements neufs à Montpellier

Que ce soit pour profiter du cadre de vie privilégié offert par la ville de Montpellier à ses habitants ou pour réaliser un investissement immobilier locatif, l'achat d'un appartement neuf est une alternative qui séduit de plus en plus de monde. L'attractivité retrouvée de Montpellier ne se traduit cependant pas par une flambée des prix de l'immobilier en raison du nombre considérable de logements neufs en construction dans la ville. Des centaines d'appartements neufs sont disponibles à la vente, ce qui permet ainsi au marché de l'immobilier d'amortir l'augmentation régulière de la population de Montpellier, qui se compose à 63 % de locataires.

Cette offre abondante est particulièrement bien répartie sur l'ensemble de la carte de Montpellier, à l'exception du coeur historique de la ville, dans lequel il est plus rare de trouver des logements neufs.

Le prix moyen au m² des appartements neufs à Montpellier se situe aux alentours de 4 500 €, mais il ne faut pas prendre ce chiffre comme une référence absolue. En effet, comme tout prix moyen, il cache les nombreuses disparités intervenant pour fixer le prix des appartements au moment de leur commercialisation : quartier, prix du foncier, surface, étage, nombre de pièces, terrasse ou jardin, proximité du tramway et des transports, prestations et gamme qualitative de la résidence.

Voici quelques exemples d'annonces issues de programmes d'appartements neufs en vente en 2019, reflétant les écarts de prix au m² que l'on peut rencontrer en fonction des critères précédemment évoqués :

• Appartement neuf 3 pièces (67 m²) avec terrasse de 20 m² à 3 700 €/m² (appartement de la résidence Caract'R, située dans le quartier Prés d'Arènes, livraison au deuxième trimestre 2021).
• Appartement neuf 3 pièces dans la résidence Naturae (livraison premier trimestre 2021), quartier Croix d'Argent : 3 900 €/m².
• Appartement neuf 3 pièces (71 m²), dans une nouvelle résidence du quartier Saint-Roch : 4 200 €/m².
• Appartement neuf 52 m² de 2 pièces dans une résidence du quartier Hôpitaux-Facultés : 4 900 €/m².
• Appartement neuf de 2 pièces (39 m²) dans la résidence du Parc du Poète : 5 000 €/m².
• Studio neuf quartier Croix d'Argent : 5 600 €/m².
• Studio neuf de 26 m² secteur universitaire : 6 400 €/m².
• Appartement dans résidence haut de gamme, 4 pièces de 93 m² dans le quartier huppé Hôpitaux-Facultés : 7 100 €/m².

Les mesures incitatives à l'achat d'un appartement neuf

A Montpellier comme partout en France, l'achat d'un appartement neuf peut faire l'objet de diverses mesures fiscales, afin de faciliter l'accès à la propriété ou pour inciter à investir dans un bien qui sera mis à disposition du marché locatif :

• La loi Pinel : concerne uniquement l'achat d'un appartement neuf avec un engagement de mise en location pour une durée de 6, 9, ou 12 ans, avec pour contrepartie une réduction fiscale de 12, 18 ou 21 %, en fonction de la période d'engagement.
• Les frais de notaire réduits : ces frais obligatoires sont ramenés à 3 % lors de l'achat d'un appartement neuf, contre 7 % pour un appartement ancien, sous conditions.
• La TVA réduite : pour bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 %, l'achat immobilier doit concerner un appartement neuf en résidence principale, situé dans une zone ANRU ou QPV. Ce dispositif est compatible avec les aides PTZ ou APL accession, mais n'est logiquement pas possible de l'associer à la loi Pinel, réservée aux appartements neufs en location.

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